ROE выше 20% и половина прибыли на дивиденды — две ключевые цели, которые намерен выполнять «Дом.РФ», став публичной компанией. В его новой стратегии до 2030 года сделан акцент на традиционные сильные стороны бизнеса и искусственный интеллект.
«Дом.РФ» нацелен на рентабельность капитала (ROE) выше 20% и регулярную выплату дивидендов на уровне 50% скорректированной чистой прибыли после IPO. Такие ориентиры указаны в новой стратегии института развития, разработанной в преддверии первичного размещения акций госкомпании на бирже. РБК ознакомился с презентацией для аналитиков, подлинность материалов подтвердил источник, близкий к «Дом.РФ».
Менеджмент госкомпании ожидает, что в 2025–2026 годах институт развития будет ежегодно увеличивать чистую прибыль на 15%, а в среднесрочной перспективе темпы прироста составят порядка 10%. На этом же горизонте активы достигнут 10 трлн руб. с нынешних 5,58 трлн руб. по МСФО. Представитель «Дом.РФ» подтвердил информацию о параметрах стратегии. РБК направил запрос в Минфин.
«Дом.РФ» — первая из госкомпаний в списке Минфина на приватизацию. IPO намечено на октябрь — ноябрь этого года, говорил замминистра финансов Алексей Моисеев.
За счет чего активы «Дом.РФ» могут удвоиться и как аналитик
Детали будущего IPO
О выводе «Дом.РФ» на биржу стало известно весной 2024 года. Речь идет о размещении части акций с условием, что доля государства останется выше 50%. Для этого был принят закон, допускающий снижение госучастия в капитале института развития.
В Минфине изначально оценивали возможный объем размещения «Дом.РФ» до 15 млрд руб. и 5% акций в свободном обращении (free-float). «5% — это наш минимальный такой уровень. Если рынок будет хороший, то можно и больше, но это будет зависеть от рынка», — уточнял Моисеев позднее. В июле единственный акционер утвердил увеличение уставного капитала «Дом.РФ» в преддверии IPO почти на 40 млрд руб.
Акценты и цели новой стратегии «Дом.РФ»
В презентации «Дом.РФ» не раз отмечается, что группа имеет уникальный статус на российском рынке. В первую очередь это институт развития в жилищной сфере, который регулируется отдельным законом (225-ФЗ) и является ключевым провайдером государства в реализации земельных участков под строительство, в инфраструктурных проектах в сфере городского планирования, в программах льготной ипотеки. При этом ядром группы вступает банк «Дом.РФ», способный генерировать процентные и комиссионные доходы. Помимо банковского бизнеса, «Дом.РФ» занимается секьюритизацией ипотеки в ценные бумаги, сдачей жилья в аренду, лифтостроением. Всего в стратегии упоминается 11 бизнес-линий группы.
Большинство целевых метрик, которые планирует достичь «Дом.РФ», установлены на 2030 год. Как следует из стратегии, на этом горизонте группа намерена концентрироваться на трех направлениях.
- Развивать бизнесы с высоким потенциалом роста. К ним относятся секьюритизация ипотеки, проектное финансирование и финансирование инвестпроектов через облигации. Например, к 2030 году «Дом.РФ» рассчитывает довести свою долю на рынке проектного финансирования застройщиков с текущих 16,3 до 20%.
- Трансформировать банковский бизнес, сделав упор на корпоративное кредитование. К 2036 году доля кредитов крупным клиентам должна достичь 20% от общего портфеля банка. Сейчас «прочие кредиты», не связанные с финансированием застройщиков, куда входят ссуды другим компаниям, занимают 12% портфеля банка. В розничном бизнесе «Дом.РФ» намерен за пять предстоящих лет нарастить клиентскую базу втрое, до 1,5 млн человек, довести свою долю на рынке ипотеки с 3,1 до 5% и активизировать кросс-продажи других, более маржинальных продуктов — кредитных карт и кредитов наличными.
- Развивать и монетизировать цифровые продукты, в том числе сервисы для государства. Как отмечается в презентации, сейчас у «Дом.РФ» есть более десяти проектов в этой сфере, «прошедших инвестиционную фазу». На этапе запуска находятся отраслевая платформа данных для работы «специализированных ИИ-сервисов», маркетплейс загородной недвижимости, а также классифайд (сервис объявлений. — РБК) для девелопмента. Группа также намерена внедрять искусственный интеллект в строительной отрасли, а в 2026 году заняться пилотированием ИИ-агентов и выйти на рынок «автономных строительных систем и устройств». Госкомпания рассчитывает, что к 2030 году ее цифровыми продуктами ежегодно будут пользоваться 15 млн граждан и 40 тыс. компаний.
В стратегии также приводится обзор финансовых показателей «Дом.РФ» в сравнении с крупными банками. Так, ROE госкомпании в 2024 году составила 19 против 22% у выборки из девяти игроков (в их числе «Сбер», ВТБ, Альфа-банк, Т-банк, Совкомбанк), но в кризисном 2022-м «Дом.РФ» обошел конкурентов по рентабельности.
«Бизнес-модель позволяет поддерживать высокие показатели рентабельности, несмотря на сложные макроэкономические условия», — делают вывод авторы презентации.
Помимо таргетов по ROE и дивидендам, стратегия «Дом.РФ» предполагает поддержание чистой процентной маржи (NIM) на уровне 3,8% и достижение эффективности бизнеса — показателя CIR, отражающего соотношение затрат и доходов — около 30%.
Ожидания перед IPO
«Если нам повезет и рынок будет хорошо развиваться, может быть, даже будет 1:1», — говорил об оценке «Дом.РФ» относительно капитала Моисеев. Замминистра связывал это с тем, что стоимость финансовых компаний в глазах инвесторов подросла.
Прямых публичных аналогов у «Дом.РФ» нет, отмечают опрошенные РБК эксперты. Основной актив группы — банк «Дом.РФ», но госкомпания одновременно является институтом развития в жилищной сфере и имеет много непрофильного бизнеса.
Рынок, скорее всего, будет оценивать «Дом.РФ» по аналогии с крупными банками, считает директор по работе с состоятельными клиентами «БКС Мир инвестиций» Андрей Петров. «Основной профиль группы — финансовые услуги в ипотеке и проектном финансировании строительства, что сближает ее с банками», — поясняет эксперт. Он считает справедливой и интересной оценку группы на уровне 0,8 капитала. Но оценка «Дом.РФ» должна иметь дисконт к сопоставимым эмитентам («Сбер», «Т-Технологии», Совкомбанк) по причине более низкой ликвидности, говорит Петров.
Адекватной выглядит оценка в 0,8 капитала, считает и аналитик группы «Финам» Игорь Додонов. «Медианное значение мультипликатора P/B ведущих российских банков в данный момент составляет 0,83х», — напоминает он.
«На текущий момент «Сбер» оценивается в 0,87 от капитала. При этом ROE у «Сбера» выше, бизнес очень диверсифицирован и стабилен. Для того чтобы размещение «Дом.РФ» проходило с повышенным спросом, необходим дисконт от оценки «Сбера», — полагает аналитик управляющей компании «Ингосстрах-Инвестиции» Артем Аутлев.
В базовом сценарии справедливая стоимость института развития при IPO составит 275–355 млрд руб., что соответствует 0,7 капитала (мультипликатор P/B), считает аналитик инвестиционной компании «ПСК-Решения» Эмиль Сафаров. «Оптимистичный сценарий при росте прибыли и сближении с рыночными банковскими мультипликаторами (P/B ~0,9–1,0х) позволяет даже говорить о потенциале 350–425 млрд руб. В стрессовом варианте, напротив, при усилении дисконтов (P/B ~0,6х) нижняя граница оценки опускается до 212 млрд руб.», — говорит он.
Большинство опрошенных РБК экспертов сходятся во мнении: до момента IPO справедливая стоимость актива может поменяться, что повлияет и на цену размещения. Давать какие-то оценки стоимости «Дом.РФ» пока преждевременно, считает глава рынков акционерного капитала Сбербанка Ярослав Гончаров: «Во-
первых, инвесторы в акции находятся в середине пути погружения в инвестиционный кейс, они строят финансовые модели и собирают информацию. Во-вторых, есть еще время до предстоящего построения книги заявок, за это время фондовые индексы и акции сравнимых компаний могут существенно измениться». Сбербанк является одним из организаторов IPO «Дом.РФ».
Какие факторы могут сдвинуть оценку «Дом.РФ»
«Мы видим, как рынок активно ходит в разные стороны на фоне геополитики. Также важны факторы денежно-кредитной политики (ДКП), потому что они напрямую влияют на оценку всего рынка и отдельно взятых компаний, а также будут влиять на состояние рынка недвижимости и ипотеки», — отмечает Петров.
Давление на оценку «Дом.РФ» может оказать любая негативная новость, связанная с рынком недвижимости, считает Аутлев. «Банкротство или реструктуризация кредитов какого-либо крупного застройщика, удержание ключевой ставки на повышенном уровне более долгое время», — приводит он пример.
Петров тоже в качества фактора риска указывает ухудшение ситуации на рынке жилья. «Например, заметное падение спроса на новостройки и жилье, снижение цен на недвижимость. Если продажи квартир просядут, ипотечный рынок сократится, а вместе с ним и основные бизнес-линии «Дом.РФ», — поясняет эксперт. Он считает важным и то, сохранятся ли контуры льготной ипотеки, оператором которой выступает госкомпания.
«Сейчас значимая часть ипотечного спроса в России поддерживается льготными программами (госcубсидирование ставок). Если власти, например, решат существенно сократить программы льготной ипотеки, то это негативно будет влиять на весь бизнес «Дом.РФ», — полагает Петров.
Стабильность на рынке недвижимости и усиление господдержки ипотеки и строительства, напротив, будут позитивны для оценки «Дом.РФ», продолжает эксперт. Он считает, что компания может быть оценена по верхней границе диапазона (вплоть до 1 капитала), если процентные ставки на рынке продолжат снижаться, а интерес инвесторов к акциям — расти.
Сокращение дисконта к банковскому сектору из-за более благоприятной макроэкономической конъюнктуры положительно повлияет и на «Дом.РФ», считает Сафаров. Но ключевым фактором для апсайд-сценария он считает «способность «Дом.РФ» сохранять текущие темпы прироста выручки и чистой прибыли». «Аннуализированное значение последней должно составить порядка 78 млрд руб. к концу года, что создает основу для постепенной переоценки актива инвесторами в положительную сторону», — добавляет аналитик.
Сколько зарабатывает «Дом.РФ
По итогам полугодия чистая прибыль «Дом.РФ» достигла 39,1 млрд руб., прибавив 14,8% год к году, следует из отчетности госкомпании по МСФО. Во втором квартале финансовый результат составил 23,5 млрд руб., что в полтора раза лучше итогов первого квартала.
Процентные доходы «Дом.РФ» формируются в основном за счет деятельности одноименного банка, входящего в группу. За январь—июнь чистые процентные доходы компании достигли 74,3 млрд руб., год к году они увеличились более чем на четверть. Давление на них, хотя и некритическое, оказывали выросшие расходы на резервы (11,5 млрд руб. против 5 млрд руб. годом ранее). «Дом.РФ» также имеет выручку от продажи земельных участков и недвижимости, сдачи объектов в аренду, от продажи инженерно-технического оборудования (в группу входит Щербинский лифтостроительный завод). Эти виды деятельности, которые в отчетности квалифицируются как «прочие», в первом полугодии принесли компании 1,9 млрд руб. На балансе «Дом.РФ» есть и инвестиционная недвижимость — на 30 июня она оценивалась в 123,6 млрд руб. (+11,2% с начала года). Этот актив приносит группе арендные доходы и может меняться в цене из-за переоценки.
Будет ли ажиотажный спрос на акции «Дом.РФ»
Такой актив, как «Дом.РФ», будет востребован на рынке и легко найдет покупателя, считает Сафаров: «Даже в отсутствие выраженного апсайда предстоящая продажа 5-процентного пакета акций вряд ли столкнется с трудностями и позволит привлечь не менее 15 млрд руб.». Аналитик считает очень вероятным вариант увеличения объема размещаемых акций и, соответственно, доли, которая окажется в свободном обращении.
Петров напоминает, что для включения эмитента в первый котировальный список Мосбиржи необходим free-float не менее 10%. По словам аналитика, «Дом.РФ» было бы целесообразно разместить больше акций, чтобы выполнить это требование.
«Но для того что рынок смог это переварить, компании нужно найти баланс между своими интересами и дисконтом, который будет интересен для покупателей. Не жду ажиотажной истерии, но спрос должен быть достаточно большой, чтобы собрать необходимый объем», — говорит эксперт.
Додонов соглашается, что интерес инвесторов к акциям «Дом.РФ» при размещении во многом будет зависеть от объявленной цены.
«Если будет предложен неплохой дисконт, не исключено, что мы увидим переподписку. При этом я полагаю, что якорными инвесторами станут институциональные инвесторы», — говорит он. Но у эксперта есть сомнения, что российский рынок сможет «переварить» размещение заметно больше 15–20 млрд руб.
РБК, 28 августа 2025.