Финансовый институт развития в жилищной сфере «Дом.РФ» разместит акции по цене 1650–1750 рублей за штуку, сообщила компания на прошлой неделе. При этих параметрах оценочная стоимость всей организации составляет до 283 млрд рублей. Заявки на IPO будут приниматься до 19 ноября. На биржу компания выведет акции, выпущенные в рамках допэмиссии (ее предельный размер составляет 28,55 млн штук). Государство останется мажоритарным акционером «Дом.РФ».

Гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко ранее говорил президенту Владимиру Путину, что рассчитывает привлечь от 15 млрд до 30 млрд рублей в ходе IPO, разместив на бирже 10% акций. После объявления о начале заявок в компании сообщили, что планируют привлечь не менее 20 млрд рублей. Это IPO должно стать крупнейшим за последние годы, указывают в своем обзоре аналитики «БКС Мир инвестиций».

Торги акциями должны начаться 20 ноября, Мосбиржа уже включила бумаги «Дом.РФ» в первый уровень листинга.

Без аналогов

«Дом.РФ» за свою историю занимался разными вещами: кредитованием граждан и застройщиков, достройкой проблемных объектов обанкротившихся девелоперов, комплексным развитием территорий. Организация представляет собой многообразный бизнес, который тем не менее сосредоточен вокруг жилищного строительства.

В «Дом.РФ» входит банк, который занимается ипотечным кредитованием и проектным финансированием застройщиков, есть направление, связанное с вовлечением в оборот земель в федеральной собственности, которые используются неэффективно. Кроме того, есть направление арендного жилья, секьюритизации активов, прочие бизнесы, в число которых, например, входит Щербинский лифтостроительный завод.

В презентации к отчету за девять месяцев 2025 года говорится, что в структуре активов «Дом.РФ» наибольшую долю занимает кредитный портфель — на него приходится 4,8 трлн рублей из 5,8 трлн рублей активов. В числе других активов — инвестиционные ценные бумаги (304,8 млрд рублей), инвестиционная недвижимость (129,8 млрд рублей), еще 392,3 млрд рублей — прочие активы.

Бизнес «Дом.РФ» действительно занимает отдельное положение на российском рынке за счет своего участия в строительном секторе и монопольного права на вовлечение земель, при этом работая как финансовый институт, говорит ведущий инвестиционный аналитик Go Invest Никита Бредихин. «Наиболее корректный подход — рассматривать компанию как инфраструктурно-финансовый институт развития с банковской лицензией, работающий на стыке двух больших рынков — ипотечного и строительного», — говорит аналитик компании «ПСК‑Решения» Эмиль Сафаров.

В своем обзоре, посвященном IPO, компания «Финам» обращала внимание на возможные параллели «Дом.РФ» с американскими ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac. «Они с 1938 года поддерживали рынок ипотеки в США, выкупая кредиты у банков и «упаковывая» их в ценные бумаги. Они обеспечивают около 70% ипотечного рынка США, но в 2008 году их аппетиты раздул пузырь на рынке недвижимости, что привело к финансовому кризису», — писал «Финам».

Почти Сбербанк

При этом многие аналитики склоняются к тому, что сравнивать бизнес «Дом.РФ» стоит в первую очередь с публичными банками из-за доли этого бизнеса на балансе организации. «Основа бизнеса — кредитование застройщиков и ипотека, как и у многих других банков. Банковский бизнес формирует большую часть баланса и P&L (отчета о прибылях и убытках. — Forbes) группы», — объясняет старший аналитик Инвестбанка Синара Ольга Найденова.

«У Сбербанка тоже есть бизнесы, мало имеющие отношения к банковскому, но «Сбер» остается банком. Бизнес «Дом.РФ» по вовлечению земель, хотя и имеет свои особенности, напоминает инвестиционно-банковский бизнес: компания получает комиссии за подготовку и организацию сделок», — добавляет старший аналитик «БКС Мир инвестиций» Артем Перминов.

Именно со Сбербанком аналитики сравнивают оценку «Дом.РФ» накануне IPO. По словам портфельного управляющего General Invest Татьяны Симоновой, текущая оценка компании предполагает дисконт в 20–25% к Сбербанку. «По такой оценке компания, на наш взгляд, интересна инвесторам, учитывая тот факт, что она сопоставима со «Сбером» по активам и рентабельности капитала и обладает уникальными преимуществами в своих сферах бизнеса», — говорит Симонова.

Плюсы и минусы для инвесторов

Насколько устойчиво финансовое положение «Дом.РФ»? За девять месяцев компания получила чистую прибыль в 62,3 млрд рублей, это на 7,4% больше, чем годом ранее. В структуре доходов наибольшую долю занимают чистые процентные доходы (115,9 млрд рублей) и операционные доходы (113,3 млрд рублей). «Финансовые показатели «Дом.РФ» выглядят устойчивыми, а соотношение расходов к доходам составляет 25,4%, что говорит о высокой эффективности бизнеса», — говорит директор департамента торговых операций «ГБИГ Холдингс» Дмитрий Царьков.

У компании есть утвержденная дивидендная политика, которая предполагает выплату 50% чистой прибыли по МСФО, что подразумевает доходность 12,7–14,2% годовых к текущим оценкам акций компании. Это высокий показатель для российского рынка, считает Царьков.

К плюсам можно отнести также статус государственного института развития, который может снижать системные риски, говорит Эмиль Сафаров из «ПСК‑Решения».

При этом компания все же сильно концентрируется вокруг сектора жилищного строительства, и это само по себе может являться источником риска, говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов — например, в случае замедления российской экономики или длительного периода высоких ставок. «Это может отрицательно сказаться на восстановлении рынка жилья», — говорит он.

Артем Перминов из «БКС» считает основным риском «Дом.РФ» кредитный риск, в особенности по портфелю проектного финансирования. Несмотря на то, что это низкорискованный сегмент корпоративного кредитования, в случае ухудшения ситуации в экономике он может существенно повлиять на бизнес, говорит Перминов. Негативом для бизнеса может стать и уменьшение объема льготных ипотечных программ, добавляет Царьков.

Елена Рузлева

Forbes, 18 ноября 2025